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Wednesday, 13 August 2014

Iskandar的前景

在新加坡工作,自然也会关心Iskandar特区的发展~毕竟只要越过长堤另一边、回到“祖国”的怀抱里,吃和住都是半价!


谁是发展商?

(只列出我所知道的……)


中国

1)碧桂园 - 碧桂园金海湾
 - 9,000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。 此项目有近七万平米的商业,约一万平米的海景风情商业街、人造沙滩、游艇码头、高档会所等,称是新山市中心唯一海景综合体项目。
 
2)富力地产 - 富力公主湾(R&FPrincess Cove)
- 发展楼高80层的五星酒店、A级办公大楼、空中公园、购物中心、俱乐部及高级住宅。首期的高级住宅有15栋,逾3,000个单位;购物中心则有三层楼;两者之间则夹着一层停车场,以及一层空中花园与俱乐部。

3)绿地集团 - 绿地翡翠湾
- 建造13栋高端海景服务式公寓,预计有2,000余个单位。

4)新华联 - 南洋度假中心
- 总建筑面积约19.16万平方米,用地性质为住宅与少量商业,所收购的租契总年限为99年。

5)皓源投资(Hao Yuan Investment) 
- 计划在未来8年,进行发展总值达80亿令吉的综合发展计划。

6)中国卓达集团(Zhuoda Group) - Paradiso Nuova
- 高档公寓,楼高35层,建筑高度122米,拥有382个单位,共分成5款公寓单位。


新加坡

1) 凯德集团(Capita land) - Danga Bay@Iskandar
发展高档公寓与有地产业、游船码头,商场,餐饮店和餐厅服务式公寓,办公室和休闲设施。首期计划包括950个单位的高档公寓!

2) 太平星(Pacific Star)-Puteri Cove Residences
发展两座楼高33层、超过650套的豪华公寓


澳洲 

1) Walker Group - Senibong Cove
- 发展滨海住宅


马来西亚
 
1) Iskandar Waterfront Holdings / IWCITY (TEBRAU) - 依斯干达海滨控股(IWH)是金海湾的大地主,除了自己发展,也积极引入国外知名的发展商联营发展企划。

2)Nusajaya
- Iskandar的其中一位大地主,旗下的Nusajaya计划包括多个发展:Nusa Idaman、Horizon Hills、
Almãs Suites @Puteri Harbour等等

3) Mahsing - The Medirin, Austin Perdana, Meridin SoVo, etc.

4) Trop - Tropicana Danga Bay, Oasis 2

5) Sunway - Sunway Iskandar Township
- 1,800英亩的城镇发展计划

6) IGB - Southkey Project, 18@Medini

7) SP Setia - Bukit Indah Township, Setia Eco Garden, Setia Business Park 1 & 2, Setia Sky 88, etc.

8) 郭鹤年与国库控股(Khazanah)
- 联营Southern Marina,在柔佛努沙再也公主港的约12.518英亩土地,发展一项估计超过10亿令吉的综合型产业计划。

9) WCT - Volt Corporate Park @ Medini

10)E&O


谁是潜在买家?

1) 新加坡人
2) 在新加坡工作的大马人
3) 一部分投资/居住在新加坡的外国人(如印尼人或ang mo!)
4) 中国人
5) 认为新山将会是另一个深圳的投资者!


工业的潜力?

1) Petronas 的 RAPID计划(有Petronas在背后撑腰,应该可以有所作为,但不要忘记新加坡有Jurong Island……)
2)现今已经在JB发展的工业大规模扩展(会吗?)
3)效仿深圳和香港,吸引新加坡人把工业搬到Iskandar来。
4)Pasir Gudang 港口 - 工业旺了,港口自然会旺!(可是有办法和新加坡竞争吗?)


商业在潜力

1)在大马的MNC把总部从KL搬来新加坡(可能吗?)
2)在新加坡的营运的MNC把公司搬到Iskandar来……(为什么要搬过来?营运成本较低?这样不如到KL去……)


很多人说新山与新加坡的关系,就如深圳与香港!可是在我看来,深圳与新山最大的分别是:
当年香港人的中小企业如制衣,电子等等纷纷出走香港,北上设厂!
今天的新加坡以金融和服务业为主。工业方面也大致是重工业,不容易搬到马来西亚。(轻工业要搬的也一早搬了……未来还会有大规模的新加坡公司进JB设厂吗?还有一个巴淡岛在旁抢滩呢~)

最关键的一点是:香港人之所以投资深圳,很大部分的原因是香港始终会回归大陆……关上门是一家亲,中央多多少少会照顾。

可是新马的关系,也许从最近的双边关卡调涨收费可以看出一些端倪……


依斯干达特区现在有大量的房地产计划,可是却看不到相应的工业、商业支撑,那在当地买房子的人如何找吃?真的只是依靠新加坡?

当然我相信Iskandar的住宅和零售会有一定的支撑,毕竟很多新加坡的退休人士和在新加坡的马劳在JB生活。可是新的房地产计划如雨后春笋,有办法消化吗?

而且不要忘记马来西亚和新加坡始终是两个国家,政策有别!昨天看起来很有利的因素,今天可能就不一样了……比如建议中的隆新高铁,就要看两国的如何达成共识了!


综合以上,我觉得会有产业泡沫的风险存在!


或许你会问:既然Iskandar会有产业泡沫的风险,那为什么还有这样多的发展商要来呢?

我最近从工作中学会一件事:你知道这是一块肥猪肉,所以你来了;可是却发现很多人在觊觎这块肥猪肉!

你知道供应会超过需求,价钱会垮。可是你现在退缩,其他人还是要建的。你不建,供应少了,人家的就会买个好价钱,而你的流动资金也会被压着!

如果是这样,让别人赚倒不如我来赚!只要我买得比别人早、起得比别人快,我就赚钱!

发展商不是苯的,可是你觉得有多少人是抱着我所说的那种心态呢?


整个Iskandar计划,让我想到迪拜……
经济好的时候,一帆风顺;经济不好,就能看到他们是否在裸泳……

原谅我只看到风险……毕竟风险是源自于无知,我经验还浅,很多地方看不清楚。

还有许多高人,他们可能看得更深、更远,自然会有不一样的见解……

以上论点纯粹是个人主见!看看就好……

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