转载自：东方日报 - 股价跌回酬升 REITs展现魅力
全球债券回酬率上扬，大马政府债券也隨之走高，为本地的房地產投资信託（REITs）带来新的局面，由于房地產投资信託是一种固定收益投资工具，在债券回酬率提高之后，房地產投资信託也將需要提供更高的股息回酬，才能维持其对投资者的吸引力。
近期一些大型房產投资信託的价格回调，將房產投资信託及政府债券的利差水平，重新拉近至歷史平均水平。
一些分析员认为，这是进场的好时机，因为房地產投资信託的前景佳，然而，亦有分析员认为，房產投资信託在这一轮的回调之后，股价虽然已见底，但是由于估值已经全面反映利好因素，上涨的空间也不大，並非所有的房產投资信託都值得买入。
在之前人们寻求抗跌及安全投资工具之际，获得市场青睞的房產投资信託（REITs），在投资者的追捧下持续走高，导致回酬率相对失色。在大选之后，不確定因素消散，投资者转向其他回酬更高的工具，房產投资信託则因为价格走高之后，回酬率相对下跌而相形失色。
然而，这样的情况近期却出现逆转，房產投资信託股价在过去两个月持续下滑，让回酬率重新走高，黄氏星展唯高达研究指出，这是累积房產投资信託的好时机，然而，却也有分析员认为，房產投资信託的估值仍高。
房產投资信託价格下滑主要是因为美国联邦储备局退场的言论，以及惠誉下调大马信贷评级展望，导致政府债券价格下滑，回酬率提升所致。政府债券如何影响房產投资信託？
利率变化影响回酬
房產投资信託和政府债券都是固定收益投资工具，同样会受到利率变化的影响，当利率走高，这些工具的回酬率会相对的失色，因而导致价格走低，当利率下滑，回酬率也就会相应的提高。
首先，我们来看看政府债券近期的走势，从中了解房地產信託价格近期下跌的原因，及接下来的走势。
美国联邦储备局在5月初发表可能缩减购债规模言论之后，全球债券利率开始走高。过去两个月，政府债券回酬率显著低於长期平均水平的市场，债券价格下滑的趋势就越显著。其中，香港就是一个很好的例子，债券回酬率在这期间翻倍上扬，加上惠誉宣布调低大马信贷评级展望至「负面」，使到大马债券市场的回酬率自5月中开始走高，与此同时，同样以回酬取胜的大马產业投资信託也出现类似的走势，股价下滑，將回酬率推高。
由於过去两年大马的利率持平，因此，当其他市场的债券回酬率大幅下跌之际，大马政府债券的回酬率没有显著的偏离长期平均。大马政府债券在5月初达到3.05%的低水平，主要是因为大选的结果符合市场的口味；而近期债券回酬率飆升至4.13%的高水平，则主要是因为惠誉评估机构，下调大马信贷评级展望，从稳定调低至负面所至。虽然如此，另外两家评估机构-穆迪及標普则重申大马的主权债券评级展望为稳定。
野村证券分析员认为，短期內，这两家评估机构相信不会下调大马的主权债券评级展望。不过，分析员也指出，由於大马政府债券目前有47%由外资持有，因此，在一定的程度还是可能面对卖压。
根据了解，国家银行目前正紧密的观察这一趋势，並强调当外资在利率预计走高之际，脱售本地债券，市场仍有足够的本地买家吸纳这些卖盘。野村证券相信，政府债券回酬率持平在3.5%的情况將不复见，不过，本地买家將继续支撑政府债券市场，这將限制回酬率大幅度上扬的趋势，政府债券回酬率料在4.0至4.5%之间波动。
马美债券利差拉近
大马债券回酬率普遍跟隨美国债券市场的走势，不过，两个市场的相关性不比区域其他市场来的紧密。这表示，在美国债券回酬率预计持续走高的情况下，经济学家认为，大马债券回酬率不会出现同样幅度的增长。因此，大马及美国债券的利差將缩小。
根据野村证券分析员的观察，在过去，债券和房產投资信託的回酬率涨或跌的走势都是一致的，然而，大马房地產投资信託的股息回酬的涨跌幅度，却比债券回酬率更显著。
而当中，大型的房地產投资信託对债券回酬率的变化，会有更大的反应。这相信是因为，大型房地產投资信託的流通量比小型房地產投资信託来得高。
与区域的房地產投资信託相比，大马房地產投资信託的利差处於较低的水平。新加坡及香港房地產投资信託的週息率普遍处於比当地10年政府债券利率高4至5%的水平。而大马的零售房產投资信託则只比10年期政府债券利率高2%。
前景佳 大马REITs最具吸引力
《彭博社》的市场共识预测，区域內的房產投资信託可取得每年5-6%的成长。野村证券预计其追踪的3只大型房產信託（怡保花园房產信託，柏威年房產信託及双威房地產投资信託），在2012至2015年的净利年复合成长率將达到7.1%-10.0%，比区域业者更具吸引力。
分析员指出，目前，在大马交易所上市市值超过5亿美元，同时可提供超过4%週息率的股项並不多，这也说明，为何投资者这愿意支付较高的价格购买大马的房產投资信託。这样的情况，短期內料不会出现改变。
由於大马的零售房產投资信託有较好的成长前景，加上本地市场可提供同样回酬的股项选择不多，因此，分析员认为，大马房產信託对债券回酬率的利差相对较小仍属合理。因此，利差水平相信不会追隨新加坡及香港的房產投资信託，进一步扩大至4%。
大马2013年次季的消费信心指数增长至122.9点，第一季的消费信心指数为118.7点。同时，第一季的零售销售成长为7.5%，比大马零售集团（RGM）原先的全年预测5.9%来得高，这也促使大马零售集团上调全年预测至6.4%。大马主要的零售房產信託持续取得接近100%的租用率。在地点良好的市场，住户的续约租金调升率仍可达到10%以上。
虽然大马零售房地產投资信託的基本面强劲，但以歷史平均水平及以区域业者做比较，分析员认为，本地零售房地產投资信託的1.1至1.3倍价格对账面值，及2%或更低的利差並不算是吸引力的估值。然而，相对更高的估值，其实也显示出，这一类投资工具的良好基本面，以及投资者的购兴持续支撑著价格的走势。
至於投资风险，野村证券分析员指出，必须留意全球利率走势，大马政府债券的情况，以及利差幅度。
就全球利率走势而言，分析员预期联储局在9月开始缩减购债规模，虽然如此，他不认为债券市场將进一步下跌，因为市场已消化有关的消息，5月至今债券价格已经预先反映这行动。然而，若美国有更激进的措施，当地债券回酬率將进一步走高，大马政府债券也將呈现同样的走势，届时將减低房地產信託的吸引力。
由於大马政府债券的外资持有水平相当高，因此，外围的风吹草动都可能引发外资的拋售潮，虽然本地投资者相信將会进场扶持，不过，大量的外资持有水平，终究是一个风险。突如其来的拋售行动，仍难免推高债券回酬率。
分析员也指出，不包括贺达房產信託在內，大马零售房產投资信託的长期平均利差水平是2.20%，虽然说，零售房產投资信託稳健的前景，是这类投资工具回酬相对较低，但仍吸引投资者的原因。不过，一旦投资这的风险偏好改变，这类投资工具就不再受欢迎。
整体而言，分析员继续看好大马零售市场，中期內，该领域仍有成长空间，因为国內的中產阶级规模接续扩大。然而，当更多新的购物广场建成，竞爭將会更剧烈。不过，最高档的购物广场仍可以享有高租用率。不过，续约租金调升率则相信將面对一定的压力。
在近期的股价调整之后，大马房地產投资信託目前的价格对账面值处於1.1至1.3倍，週息率约为5.5至6.2%之间，野村证券分析员认为，这是合理水平，因为这反映房產信託良好的基本面。
黄氏星展唯高达研究指出，预期隔夜利率走高，过去两个月，政府债券回酬率持续走高，10年期的政府债券从3.1%的低水平，走高至3.9%，而紧贴债券市场走势的房產信託，在这期间的股价则下跌超过10%，回酬率因此重新走高20至30个基点至6.1%。
分析员认为，大马房地產投资信託的估值虽然仍比区域的同业高，不过，基於回酬率已经回到2013年初的水平，值得趁低买入。
半数REITs跑贏大市
今年以来，由於投资回酬比银行定期存款来得高，加上股票价格走高，在大马股市上市的房產投资信托（REITs）的確引起不少投资者的注意。
这可从大马股市的16只上市REITs，大部份股价跑贏反映全场走势的富时综合指数看出一般。但是，若要和反映大马股市產业股表现的產业指数相比，REITs的表现却又显得差强人意。
可以这么说，REITs虽有可取之处，但却未能完全俘虏投资者的心，尤其是在產业市场有见顶之虞，利率有回升的担心之下，投资者对REITs的兴趣已有降温的趋势。
大马股市目前共有16只上市的REITs，我们以这些上市REITs年头至今的股价表现，市值和营业额规模等著手，来评比它的过去表现及未来可能出现的走势。
从图表可以看到，从年头至今，共有8只REITs的股价涨幅跑贏综合指数；1只和综合指数扯平；另有7只跑输综合指数。
综合指数从年头至今共升高7%或118点至1792点。因此，REITs年头至今的股价表现只是略贏综合指数一个马鼻。
跑输產业指数
但是，若和年头至今涨幅达31%的大马股市產业组指数相比，REITs的表现可以说是望尘莫及，没有一只REITs的涨幅可以和產业组指数相提並论，即便是股价表现最佳的雅饰房產信托（AXIS REIT），股价涨幅也只有19.38%。
针对这个现象，產业分析员表示，在国內房地產市场炽热的情况下，投资者较钟情於较可以直接反映市况的產业股，而不是以收租为主的REITs，是可以理解的。
其中一位分析员说：「当市况大好，行情標青时，大家都愿意投资，也愿意承担更高的风险，在这情况下，风险相对较低及回酬也相对较低的REITs，无法和產业股相比，是很合理的反映。」
那业务规模又是否会影响到REITs的投资印象呢？
分析员不否认国內上市的REITs业务规模，的確是让它无法成为全场焦点的部份原因。在16只上市REITs中，每年营业额超过3亿令吉的REITs只有3家，佔总数的1/5不到，也等於说有高达8成的上市REITs每年营业额是低於3亿令吉的。
房地產生意是一个讲求规模的生意，规模较小的业者往往无法取得较好的利润，除非有关公司是专走高档或独特市场的业者。
除了营业额之外，公司的市值亦是衡量规模的指標之一。在16只上市REITs中，市值超过10亿令吉的REITs有7只，佔总数44%。这等於说明超过一半的REITs，市值是低於10亿令吉，这个水平相等是中小型股的类別。
在16只REITs中，市值最大的是怡保花园產业信托，以8月14日闭市价计算的市值是44亿4000万令吉，紧追在其后头则是柏威年產业信托，市值为42亿1000万令吉。而市值最小的只有1亿1800万令吉，那便是AMANAHHARTA。
市场给予REITs的估值或许也可说明为何这类股票，相比之下没有產业股那般受欢迎。
我们根据16只REITs的本益比计算出其平均值，得到的数目是10.9倍（参阅附表）。这个估值水平低于综合指数的超过16倍。市场到目前为止只愿意以不超过11倍的本益比来买卖REITs，在一定程度上限制了REITs的转手量。
其中一名分析员指出：「假如你有注意到的话，REITs在一个上升的股市中，往往是最后才受到注意的股类。也就是说当全场的估值都相对被提高了，市场才注意到落后的REITs，这个时候REITs才有补涨的机会。REITs在过去一年的股价表现，便清楚说明这点。」
看了上文，我在想：
我所认知的是政府债券和股票在大部分时间而言是性质相对的：股票升，政府债券跌；股票跌，政府债券升！
如果如上文所述，房產投资信託及政府债券是不是属于相同性质或同类型的的理财工具呢？政府债券跌，房產投资信託跌；政府债券升，房產投资信託升！
这么说当股市跌的时候，政府债券会升，房產投资信託应该也会上升？
如果是正确的话；我应该可以把房產投资信託当作政府债券般作为一个保本或降低股票风险的资产配置吧？
东方日报 - 股价跌回酬升 REITs展现魅力
全球债券回酬率上扬，大马政府债券也隨之走高，为本地的房地產投资信託（REITs）带来新的局面，由于房地產投资信託是一种固定收益投资工具，在债券回酬率提高之后，房地產投资信託也將需要提供更高的股息回酬，才能维持其对投资者的吸引力。
近期一些大型房產投资信託的价格回调，將房產投资信託及政府债券的利差水平，重新拉近至歷史平均水平。
一些分析员认为，这是进场的好时机，因为房地產投资信託的前景佳，然而，亦有分析员认为，房產投资信託在这一轮的回调之后，股价虽然已见底，但是由于估值已经全面反映利好因素，上涨的空间也不大，並非所有的房產投资信託都值得买入。
在之前人们寻求抗跌及安全投资工具之际，获得市场青睞的房產投资信託（REITs），在投资者的追捧下持续走高，导致回酬率相对失色。在大选之后，不確定因素消散，投资者转向其他回酬更高的工具，房產投资信託则因为价格走高之后，回酬率相对下跌而相形失色。
然而，这样的情况近期却出现逆转，房產投资信託股价在过去两个月持续下滑，让回酬率重新走高，黄氏星展唯高达研究指出，这是累积房產投资信託的好时机，然而，却也有分析员认为，房產投资信託的估值仍高。
房產投资信託价格下滑主要是因为美国联邦储备局退场的言论，以及惠誉下调大马信贷评级展望，导致政府债券价格下滑，回酬率提升所致。政府债券如何影响房產投资信託？
利率变化影响回酬
房產投资信託和政府债券都是固定收益投资工具，同样会受到利率变化的影响，当利率走高，这些工具的回酬率会相对的失色，因而导致价格走低，当利率下滑，回酬率也就会相应的提高。
首先，我们来看看政府债券近期的走势，从中了解房地產信託价格近期下跌的原因，及接下来的走势。
美国联邦储备局在5月初发表可能缩减购债规模言论之后，全球债券利率开始走高。过去两个月，政府债券回酬率显著低於长期平均水平的市场，债券价格下滑的趋势就越显著。其中，香港就是一个很好的例子，债券回酬率在这期间翻倍上扬，加上惠誉宣布调低大马信贷评级展望至「负面」，使到大马债券市场的回酬率自5月中开始走高，与此同时，同样以回酬取胜的大马產业投资信託也出现类似的走势，股价下滑，將回酬率推高。
由於过去两年大马的利率持平，因此，当其他市场的债券回酬率大幅下跌之际，大马政府债券的回酬率没有显著的偏离长期平均。大马政府债券在5月初达到3.05%的低水平，主要是因为大选的结果符合市场的口味；而近期债券回酬率飆升至4.13%的高水平，则主要是因为惠誉评估机构，下调大马信贷评级展望，从稳定调低至负面所至。虽然如此，另外两家评估机构-穆迪及標普则重申大马的主权债券评级展望为稳定。
野村证券分析员认为，短期內，这两家评估机构相信不会下调大马的主权债券评级展望。不过，分析员也指出，由於大马政府债券目前有47%由外资持有，因此，在一定的程度还是可能面对卖压。
根据了解，国家银行目前正紧密的观察这一趋势，並强调当外资在利率预计走高之际，脱售本地债券，市场仍有足够的本地买家吸纳这些卖盘。野村证券相信，政府债券回酬率持平在3.5%的情况將不复见，不过，本地买家將继续支撑政府债券市场，这將限制回酬率大幅度上扬的趋势，政府债券回酬率料在4.0至4.5%之间波动。
马美债券利差拉近
大马债券回酬率普遍跟隨美国债券市场的走势，不过，两个市场的相关性不比区域其他市场来的紧密。这表示，在美国债券回酬率预计持续走高的情况下，经济学家认为，大马债券回酬率不会出现同样幅度的增长。因此，大马及美国债券的利差將缩小。
根据野村证券分析员的观察，在过去，债券和房產投资信託的回酬率涨或跌的走势都是一致的，然而，大马房地產投资信託的股息回酬的涨跌幅度，却比债券回酬率更显著。
而当中，大型的房地產投资信託对债券回酬率的变化，会有更大的反应。这相信是因为，大型房地產投资信託的流通量比小型房地產投资信託来得高。
与区域的房地產投资信託相比，大马房地產投资信託的利差处於较低的水平。新加坡及香港房地產投资信託的週息率普遍处於比当地10年政府债券利率高4至5%的水平。而大马的零售房產投资信託则只比10年期政府债券利率高2%。
前景佳 大马REITs最具吸引力
《彭博社》的市场共识预测，区域內的房產投资信託可取得每年5-6%的成长。野村证券预计其追踪的3只大型房產信託（怡保花园房產信託，柏威年房產信託及双威房地產投资信託），在2012至2015年的净利年复合成长率將达到7.1%-10.0%，比区域业者更具吸引力。
分析员指出，目前，在大马交易所上市市值超过5亿美元，同时可提供超过4%週息率的股项並不多，这也说明，为何投资者这愿意支付较高的价格购买大马的房產投资信託。这样的情况，短期內料不会出现改变。
由於大马的零售房產投资信託有较好的成长前景，加上本地市场可提供同样回酬的股项选择不多，因此，分析员认为，大马房產信託对债券回酬率的利差相对较小仍属合理。因此，利差水平相信不会追隨新加坡及香港的房產投资信託，进一步扩大至4%。
大马2013年次季的消费信心指数增长至122.9点，第一季的消费信心指数为118.7点。同时，第一季的零售销售成长为7.5%，比大马零售集团（RGM）原先的全年预测5.9%来得高，这也促使大马零售集团上调全年预测至6.4%。大马主要的零售房產信託持续取得接近100%的租用率。在地点良好的市场，住户的续约租金调升率仍可达到10%以上。
虽然大马零售房地產投资信託的基本面强劲，但以歷史平均水平及以区域业者做比较，分析员认为，本地零售房地產投资信託的1.1至1.3倍价格对账面值，及2%或更低的利差並不算是吸引力的估值。然而，相对更高的估值，其实也显示出，这一类投资工具的良好基本面，以及投资者的购兴持续支撑著价格的走势。
至於投资风险，野村证券分析员指出，必须留意全球利率走势，大马政府债券的情况，以及利差幅度。
就全球利率走势而言，分析员预期联储局在9月开始缩减购债规模，虽然如此，他不认为债券市场將进一步下跌，因为市场已消化有关的消息，5月至今债券价格已经预先反映这行动。然而，若美国有更激进的措施，当地债券回酬率將进一步走高，大马政府债券也將呈现同样的走势，届时將减低房地產信託的吸引力。
由於大马政府债券的外资持有水平相当高，因此，外围的风吹草动都可能引发外资的拋售潮，虽然本地投资者相信將会进场扶持，不过，大量的外资持有水平，终究是一个风险。突如其来的拋售行动，仍难免推高债券回酬率。
分析员也指出，不包括贺达房產信託在內，大马零售房產投资信託的长期平均利差水平是2.20%，虽然说，零售房產投资信託稳健的前景，是这类投资工具回酬相对较低，但仍吸引投资者的原因。不过，一旦投资这的风险偏好改变，这类投资工具就不再受欢迎。
整体而言，分析员继续看好大马零售市场，中期內，该领域仍有成长空间，因为国內的中產阶级规模接续扩大。然而，当更多新的购物广场建成，竞爭將会更剧烈。不过，最高档的购物广场仍可以享有高租用率。不过，续约租金调升率则相信將面对一定的压力。
在近期的股价调整之后，大马房地產投资信託目前的价格对账面值处於1.1至1.3倍，週息率约为5.5至6.2%之间，野村证券分析员认为，这是合理水平，因为这反映房產信託良好的基本面。
黄氏星展唯高达研究指出，预期隔夜利率走高，过去两个月，政府债券回酬率持续走高，10年期的政府债券从3.1%的低水平，走高至3.9%，而紧贴债券市场走势的房產信託，在这期间的股价则下跌超过10%，回酬率因此重新走高20至30个基点至6.1%。
分析员认为，大马房地產投资信託的估值虽然仍比区域的同业高，不过，基於回酬率已经回到2013年初的水平，值得趁低买入。
半数REITs跑贏大市
今年以来，由於投资回酬比银行定期存款来得高，加上股票价格走高，在大马股市上市的房產投资信托（REITs）的確引起不少投资者的注意。
这可从大马股市的16只上市REITs，大部份股价跑贏反映全场走势的富时综合指数看出一般。但是，若要和反映大马股市產业股表现的產业指数相比，REITs的表现却又显得差强人意。
可以这么说，REITs虽有可取之处，但却未能完全俘虏投资者的心，尤其是在產业市场有见顶之虞，利率有回升的担心之下，投资者对REITs的兴趣已有降温的趋势。
大马股市目前共有16只上市的REITs，我们以这些上市REITs年头至今的股价表现，市值和营业额规模等著手，来评比它的过去表现及未来可能出现的走势。
从图表可以看到，从年头至今，共有8只REITs的股价涨幅跑贏综合指数；1只和综合指数扯平；另有7只跑输综合指数。
综合指数从年头至今共升高7%或118点至1792点。因此，REITs年头至今的股价表现只是略贏综合指数一个马鼻。
跑输產业指数
但是，若和年头至今涨幅达31%的大马股市產业组指数相比，REITs的表现可以说是望尘莫及，没有一只REITs的涨幅可以和產业组指数相提並论，即便是股价表现最佳的雅饰房產信托（AXIS REIT），股价涨幅也只有19.38%。
针对这个现象，產业分析员表示，在国內房地產市场炽热的情况下，投资者较钟情於较可以直接反映市况的產业股，而不是以收租为主的REITs，是可以理解的。
其中一位分析员说：「当市况大好，行情標青时，大家都愿意投资，也愿意承担更高的风险，在这情况下，风险相对较低及回酬也相对较低的REITs，无法和產业股相比，是很合理的反映。」
那业务规模又是否会影响到REITs的投资印象呢？
分析员不否认国內上市的REITs业务规模，的確是让它无法成为全场焦点的部份原因。在16只上市REITs中，每年营业额超过3亿令吉的REITs只有3家，佔总数的1/5不到，也等於说有高达8成的上市REITs每年营业额是低於3亿令吉的。
房地產生意是一个讲求规模的生意，规模较小的业者往往无法取得较好的利润，除非有关公司是专走高档或独特市场的业者。
除了营业额之外，公司的市值亦是衡量规模的指標之一。在16只上市REITs中，市值超过10亿令吉的REITs有7只，佔总数44%。这等於说明超过一半的REITs，市值是低於10亿令吉，这个水平相等是中小型股的类別。
在16只REITs中，市值最大的是怡保花园產业信托，以8月14日闭市价计算的市值是44亿4000万令吉，紧追在其后头则是柏威年產业信托，市值为42亿1000万令吉。而市值最小的只有1亿1800万令吉，那便是AMANAHHARTA。
市场给予REITs的估值或许也可说明为何这类股票，相比之下没有產业股那般受欢迎。
我们根据16只REITs的本益比计算出其平均值，得到的数目是10.9倍（参阅附表）。这个估值水平低于综合指数的超过16倍。市场到目前为止只愿意以不超过11倍的本益比来买卖REITs，在一定程度上限制了REITs的转手量。
其中一名分析员指出：「假如你有注意到的话，REITs在一个上升的股市中，往往是最后才受到注意的股类。也就是说当全场的估值都相对被提高了，市场才注意到落后的REITs，这个时候REITs才有补涨的机会。REITs在过去一年的股价表现，便清楚说明这点。」
看了上文，我在想：
我所认知的是政府债券和股票在大部分时间而言是性质相对的：股票升，政府债券跌；股票跌，政府债券升！
如果如上文所述，房產投资信託及政府债券是不是属于相同性质或同类型的的理财工具呢？政府债券跌，房產投资信託跌；政府债券升，房產投资信託升！
这么说当股市跌的时候，政府债券会升，房產投资信託应该也会上升？
如果是正确的话；我应该可以把房產投资信託当作政府债券般作为一个保本或降低股票风险的资产配置吧？
东方日报 - 股价跌回酬升 REITs展现魅力
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