转载自：我报 My Paper - “朝三暮四”天价房
2013年11月27日
“朝三暮四”天价房
除了天价房，市面上不时出现一些天价办公楼、天价商店、天价咖啡店等等。如果它们的成价，是高到租用者每月所取得的营业额都无法支付时，大家是不是应该认真思考，这些交易背后的真实性和代表性? 它会不会只是一个被人抛出的锚?
春秋时期，宋国有一个养猴子的人，非常喜爱猴子，甚至能跟猴子沟通。后来，他渐渐养不起这么一大群猴子，便想从他们的饮食方面省钱，但又担心猴子们不听从，于是同它们商量：“以后每天给你们的食物，早上是三个栗子，晚上是四个栗子，怎么样?”
猴子们听了很生气，一个个跳了起来，吼叫不止。
养猴人便改口：“那么早上给你们四个，晚上给你们三个，行不行？”猴子们听了都非常高兴，顺从地伏在地上。
这就是成语“朝三暮四”的出处。原比喻聪明的人善于使用手段，愚笨的人不善于辨别事情，后来才形容人说话或做事反复无常。
但朋友戏称，“朝三暮四”不仅可以用来对付猴子，也可以用来对付人。一些所谓的天价房子其实就是这样“制造”出来的……
豪客5000元尺价成交
在房地产还处于高峰期时，市场往往不乏一口气买两三个单位的豪客。
比方说有一名豪客看中一个公寓项目，想买几个单位作投资。他看中三个单位，每个单位的每平方英尺原本都在4000元上下，三个单位加起来的总成交价约2500万元。
这时却有人告诉他说，三个单位还是以2500万元成交，不过尺价不是全都定在4000元，只有那一个最高、最大单位的尺价是5000元，另外两个较小单位的尺价则约3500元。
对这名豪客而言，“朝三暮四”或“朝四暮三”的安排其实并没有差别——他同样必须支付全额2500万元。虽然在融资时银行未必会同意5000元的天价房估价，他也可能借不到房价的70％或80％顶限的贷款，但是对这种负担得起2500万元的豪客而言，应该不会太介意贷款金额的差距。如果卖方懂得“做人”，还随屋附送爱马仕（Hermes）、凡赛斯（Versace）、施华洛世奇（Swarovski）等精品名牌家居摆设，这名豪客或许还会认为这笔交易相当划算。
不过，对整个房地产市场来说，5000元尺价的交易，这个天价房会马上成为全城焦点，引起市场哗然。
至于这名富豪购买的另两个单位，以3500元尺价成交的交易虽然会出现在买卖禁令记录，除非是局内的明眼人，否则根本不会有人注意到它们的存在。
拉高周围业主期望
懂得市场学的人都知道什么叫“锚定效应”（anchoring effect）。
现实生活中，我那从未念过经济学的侄儿也知道，每当拿到捐款卡时，一定要求爸爸妈妈在头一行填写捐款10元。他说：“这样接下来大家通常就会捐5元、10元。如果一开始就填写捐款两元，那么接下来大家一定只捐一两元。”
同样地，只要有一个单位以5000元的尺价成交，这个天价交易势必会影响周围，甚至是整个房地产市场的价格。虽然大家都知道这只是一宗交易，但是一经报道，心理层面所受到的影响却是深远而迅速的。
锚一抛出去后，水面上马上泛起一圈圈涟漪，凡是房地产业主自然而然都会拿自己的房子做比较，无形中拉高心目中的期望。
如果这个20楼高的单位，可以一平方英尺5000元的价码出售，那我这个22楼的单位岂不是可以卖一平方英尺5200元？
如果这个单位可以一平方英尺5000元出售，那我这个仅一个地铁站距离的20楼高单位或许可以卖一平方英尺4000元？
如果这个单位可以一平方英尺5000元出售，那我这个在四个地铁站外的房子，是不是也可以……
所谓水涨船高，在房地产市场出现这种“一人成道，鸡犬升天”的例子层出不穷，尤其在楼市旺热时更是如此。
往往手头上拥有越多房子和地皮的人，越乐于见到天价房的出现。至于操纵天价房的幕后黑手，他们手头上到底拥有多少房子和地皮，实在是一个耐人寻味的问题。
天价房形成的原因很多，上述列子只是其中之一。不过，在了解一些幕后手法后，大家以后看到类似新闻时，不妨想想背后的可能性。
除了天价房，市面上不时出现一些天价办公楼、天价商店、天价咖啡店等等。如果它们的成价，是高到租用者每月所取得的营业额都无法支付时，大家是不是应该认真思考，这些交易背后的真实性和代表性？它会不会只是一个被人抛出的锚？
付了天价房的买家未必就是冤大头。人们觉得猴子笨，但是被朝三暮四手法牵着走的又岂止是猴子而已？
（本文刊登在11月24日《联合早报》·财经拼盘）
很有意思的一篇文章，读Marketing的我，已经忘记了以前有没有读过这个叫“锚定效应”（anchoring effect）的东西？可是我可以理解这个定价的道理：只要有一户可以创新高价卖出，整个地区的定价就会水涨船高！
这篇文章让我最感兴趣的，不是这叫“锚定效应”的东西，而是房屋的所谓天价是可以通过种种手段拉抬而来！
我从没有想过房屋的价钱可以这样拉抬：当屋主在同一地区手上有几个物业，它能够以配套的方式让两件物业以一间超低价，另一间超高价的方法成交！买家不介意因为还一样的价钱。可是对卖家来说，以后的物业就能以超高价来定价了！实在是高明！
可是这应该只会发生在供求不平衡的时候吧，因为当供应短缺时，人们愿意付出更高的价钱来换取所需！如果经济不振，其他人还在继续用低价成交，这超高价很快就会成为历史了...
另一个情况就是当市场陷入疯狂状态时。市场从来都是不理智，让情绪主宰一切的！从南海泡沫事件到鬱金香狂熱事件。甚至是我们身边的麦当劳吉蒂猫，一个价值几块钱的东西可以因为人们的疯狂追棒而价钱飙升！历史早已告诉我们人类一直在重蹈覆撤！当人们在疯狂追棒房价时，一旦它的定价远远超过它的实质价值时，泡沫就会开始形成了...
我想到了以前的一个小故事：曾经有一段时间，大马很流行养所谓的花罗汉观赏鱼，那时的价钱，从便宜的几百，几千，到高级的几万块不等！几时开始这花罗汉开始崩盘，从最贵的几万掉回市场价？据说是因为有一位饲主，把他那死掉的花罗汉拿去蒸了变成座上之肴！之后花罗汉的价钱就从观赏鱼的级别掉到食用鱼的级别...
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